Comment acheter un bien immobilier en Suisse avec l’autorisation Lex Koller ?
Acheter un logement en Suisse étranger impose de vérifier son statut avant même de formuler une offre. La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, ou LFAIE, encadre les achats de logements par les non-résidents. Elle est connue sous le nom de Lex Koller. Le régime applicable dépend du domicile effectif, de la nationalité, du permis de séjour et de l’usage prévu pour le bien. Une résidence principale et un appartement de vacances ne suivent pas les mêmes règles.
Un non-résident qui vise une résidence de vacances doit en principe obtenir une autorisation cantonale obligatoire avant la signature définitive. Le contingent fédéral se limite à 1 500 autorisations par an, réparties entre les cantons touristiques. Pour ce type d’achat, la règle générale retient une surface habitable maximale de 200 m² et un terrain limité à 1 000 m². Les frais liés à l’acte, au registre foncier et aux droits cantonaux représentent souvent entre 1 % et 5 % du prix, selon le canton et la commune.
La Lex Koller encadre les achats des personnes à l’étranger
La LFAIE vise les personnes considérées comme étant à l’étranger, ce qui ne recouvre pas seulement les étrangers au sens de la nationalité. Un ressortissant suisse domicilié hors de Suisse peut lui aussi relever du régime dans certaines situations. L’autorité examine d’abord le domicile réel de l’acquéreur, puis la destination de l’immeuble.
Un logement destiné à l’habitation est généralement soumis au contrôle. L’achat immobilier en Suisse par un étranger peut ainsi nécessiter une décision préalable, même si le financement est déjà accordé. En revanche, les immeubles entièrement voués à une activité économique sont exemptés lorsqu’ils servent effectivement à l’exploitation d’une entreprise.
La qualification du bien compte autant que celle de l’acquéreur. Un appartement mixte, comprenant un local commercial et un logement, demande une analyse plus fine. Un dossier mal présenté peut devenir un volcan de justificatifs, de demandes complémentaires et de délais évitables.
- Résidence principale avec permis B UE/AELE — Accessible sans autorisation sous conditions si vous êtes domicilié en Suisse et occupez effectivement le logement.
- Résidence principale avec permis C — Les titulaires d’un permis C peuvent acheter librement sous conditions de domicile en Suisse.
- Résidence principale avec permis B hors UE/AELE — Vous pouvez acheter votre logement principal si vous résidez effectivement en Suisse et l’occupez vous-même.
- Résidence de vacances en non-résident — Une autorisation cantonale est en principe obligatoire avant la signature définitive.
Le domicile et le permis de séjour déterminent le droit d’acheter
Les personnes domiciliées en Suisse peuvent acquérir leur résidence principale dans des conditions bien plus simples. Une résidence principale sans autorisation sous conditions est accessible aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) titulaires d’un permis B et établis dans le pays. Le logement doit alors correspondre à leur domicile effectif et ne peut servir à une opération de placement locatif.
Les titulaires d’un permis C bénéficient d’un régime proche de celui des citoyens suisses. En pratique, les titulaires d’un permis C peuvent acheter librement sous conditions de domicile en Suisse. Le financement mérite toutefois une vérification lorsque les fonds proviennent majoritairement de l’étranger. Le corpus administratif retient un seuil de prépondérance au-delà de 80 %.
Les ressortissants hors Union européenne ou AELE titulaires d’un permis B peuvent acheter leur logement principal s’ils résident effectivement en Suisse. Ils doivent occuper eux-mêmes le bien. L’acquisition d’un second logement reste soumise aux restrictions immobilières pour non-résidents en Suisse.
Les démarches d’autorisation doivent précéder l’offre ferme
Pour une résidence de vacances, l’acquéreur dépose une demande auprès de l’autorité cantonale compétente. Le notaire prépare souvent le dossier, mais il ne remplace pas l’examen administratif. La demande précise l’identité de l’acheteur, son domicile, le financement, l’usage prévu et les caractéristiques cadastrales du bien.
Le compromis doit comporter une condition suspensive claire liée à l’autorisation. Sans cette réserve, l’acheteur peut se retrouver engagé alors que l’administration refuse l’opération. Les démarches d’autorisation pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse prennent généralement plusieurs semaines et peuvent s’allonger dans les communes touristiques très sollicitées.
Les coûts varient selon le canton, la valeur du bien et la complexité du montage. Il faut prévoir quelques centaines à quelques milliers de francs pour les frais administratifs et l’accompagnement juridique, en plus des frais d’acte. Le financement doit aussi être sécurisé avant le dépôt, car l’autorité peut demander son origine détaillée.
| Poste de dépense | Ordre de grandeur indicatif | Ce qui fait varier le montant |
|---|---|---|
| Autorisation cantonale et dossier | 300 à 2 000 CHF | Canton, recours à un mandataire, complexité du dossier |
| Notaire et registre foncier | 0,1 % à 1,5 % du prix | Tarif cantonal et valeur du bien |
| Droits et impôts d’acquisition | 0 % à 3,5 % du prix | Canton et commune de situation |
| Conseil juridique ou fiscal | 1 000 à 3 000 CHF | Vérification du statut, financement et contrat |
Le budget d’acquisition doit intégrer le coût du crédit, les garanties demandées par la banque et les frais annexes. La comparaison des offres de crédit immobilier aide à mesurer l’effet d’un taux, d’un apport et d’une devise de financement sur le coût global.
Les résidences secondaires obéissent à des quotas et à des limites de surface
Les conditions d’achat d’une résidence secondaire en Suisse pour un étranger sont les plus strictes. Le bien doit se situer dans une commune autorisée à délivrer des permis pour les logements de vacances. Les contingents fédéraux sont répartis chaque année entre les cantons concernés, puis parfois entre les communes.
La résidence de vacances doit être utilisée personnellement par l’acquéreur. La location peut être admise dans certaines limites locales, mais elle ne doit pas transformer le logement en activité de placement. Une revente rapide ou une occupation contraire à l’autorisation expose à des contrôles.
La Lex Weber complète ce dispositif en plafonnant à 20 % la part de résidences secondaires dans une commune. Ce plafond ferme l’accès à de nombreux marchés alpins, même lorsqu’un acquéreur remplit les critères de la LFAIE. Depuis le 1er octobre 2024, certains logements construits avant le 11 mars 2012 peuvent être agrandis jusqu’à 30 %, sous réserve du droit applicable.
Le notaire sécurise l’acte et contrôle l’assujettissement
Le notaire identifie le régime applicable avant la réquisition au registre foncier. Il vérifie les déclarations de domicile, le type de permis, la destination du bien et les clauses du contrat. Cette étape évite de signer un acte qui ne pourrait jamais produire ses effets.
Un acte conclu en violation de la Lex Koller est nul. Le risque ne se limite donc pas à un simple retard administratif. La vente peut être annulée et les parties restent exposées aux conséquences financières prévues par leur contrat.
Avant toute offre, l’acquéreur doit réunir son titre de séjour, une preuve de domicile, les justificatifs de financement et la description précise de l’usage du bien. Cette préparation permet au notaire d’orienter rapidement le dossier vers la bonne procédure cantonale. Dans les stations où les autorisations sont rares, la disponibilité du quota doit être vérifiée avant toute négociation.
L’achat d’un bien suisse reste accessible à de nombreux étrangers, à condition d’adapter le projet à leur statut de résidence. La vérification préalable auprès du notaire et de l’autorité cantonale protège l’acquéreur d’une offre impossible à réaliser.
